Банки, которые выдают ипотеку по ставкам намного ниже рынка, несут более высокие процентные и кредитные риски, в связи с чем необходимо повысить для них уровень резервирования средств. Об этом сообщается в среду в отчете об итогах публичного обсуждения доклада для общественных консультаций «программы «льготной ипотеки от застройщика» и предлагаемых Банком России мер по их регулированию.
В настоящее время многие банки в сотрудничестве с застройщиками развивают ипотечные программы, в рамках которых процентная ставка находится на экстремально низком уровне (до 0,01 процента). В ЦБ рассказали, что это достигается за счет того, что в цену квартиры застройщик закладывает наценку в размере недополученных банком процентов, после чего выплачивает их кредитному учреждению.
Дополнительные риски
По мнению регулятора, это несет в себе риски для всех участников рынка, кроме застройщиков. Основные риски, отметили в Банке России, несет заемщик, который приобретает квартиру по завышенной цене. При этом банки также могут недооценивать кредитные и процентные риски, поскольку будут ожидать досрочного погашения займа, как это бывает в классических ипотечных кредитах.
Кроме того, это приводит к росту бюджетных расходов, за счет которых субсидируют комбинированную «льготную ипотеку от застройщика». По оценкам ЦБ, такой рост может составить до 70 процентов. В целом при этом завышение цен на квартиры для достижения низкой процентной ставки искажает ситуацию на рынке и способствует росту цен на всем первичном рынке недвижимости, добавили в ведомстве.
Механизм дестимулирования банков
В этой связи Банк России сообщил о планах повысить уровень обязательного резервирования банками средств по ипотечным кредитам, стоимость которых ниже рыночной, в размере от 30 до 50 процентов.
При этом в качестве рыночного уровня для ипотеки без государственной поддержки принимается значение доходности облигаций федерального займа на 10 лет (около 10,4 процента), для ипотеки с господдержкой — тот же показатель, уменьшенный на размер возмещения, а для ипотек с плавающими ставками — ключевая ставку Банка России на день выдачи.
В Центральном Банке конкретизировали, что в случае отклонения предлагаемых банками ипотечных ставок на половину значения и более от указанных выше показателей норма резервирования для них повысится на 50 процентов, а если стоимость кредита ниже показателей от 20 до 50 процентов, то на 30 процентов.
Ожидается, что такой подход позволит дестимулировать банки выдавать ипотечные кредиты по нерыночным условиям и восстановить ценовую конкуренцию. При этом эти меры будут применяться только в отношении ипотечных кредитов, выданных с 1 января 2023 года, заключили в ЦБ.
Ранее «Парламентская газета» рассказывала, что ЦБ намерен уточнить требования к банкам по жилищным кредитам с господдержкой и скорректировать расчет показателя долговой нагрузки заемщиков. Так, надбавки к коэффициентам риска в отношении ипотечных кредитов, выданных по программам господдержки, не станут применять, если размер первоначального взноса будет более 30 процентов.